아파트(부동산)투자, 구매 할때 확인해야 하는 요소들

부동산을 투자할 때 다들 이런저런 말들을 하면서 이런 게 있으면 좋다 저렇게 있으면 좋다 등등 항상 좋은 것만 이야기를 많이들 한다. 그런데 좋은 것 즉 장점만 너무 보면 나중에 매도할 때 낭패를 볼 수 도 있으니 꼭 단점들도 알아봐야 한다
물론 나에게 장점이 남에겐 단점일 수도 있고 반대로 단점이 장점이 되는 그런 경우들도 종종 있다. 
그런 특이한 경우를 제외하고는 대부분 비슷하니 아래 내용에서 자세히 말해보기로 한다. 
 

남들과 다르게 투자하는 방법

'마이너스' 요소들을 유심히 알아보고 생각해 본다. 
부동산을 투자할 때 꼭 있어야 하고 없어도 되는 요인들은 무엇일까?
기본적으로 꼭 있어야 하는 것 중에 5가지를 뽑아보자

• 교통 편의성
• 학군
• 인프라
• 고소득 일자리와 접근성 
• 브랜드와 신축 

1. 교통 편의성

명품 주거지가 형성된 주요 도시들을 보면 접근성이 아주 뛰어난다 바로 옆에 고속도로가 있고, 지하철 역이 있으면  KTX탈수 있는 역이 근처에 있다.  이런 교통망들을 잘 살펴봐야 한다. 

서울 같은 경우는 지하철 2,3,4,7,8,9호선 신분당선,  GTX-A, SRT 

 
수도권이라면 광역버스 정류장이 단지 앞에 있다면 아주 좋다고 볼 수 있다.  (특히 강남 삼성 잠심 판교등 일자리가 많은 곳으로 가는 버스 라면 더 좋은 거다)
 

2. 학군

대한민국은 모든 교육이 의무교육이다  특히 초등학생을 둔 가정은 초등학교가 가까운 게 최고다 
그중에 최고는 초품아, 아파트 단지 안에 초등학교가 있으면 정말 좋다
초등학교를 품은 아파트 '초품아' 부른다.  참고로 초품아아파트는 대부분 브랜드라고 보면 된다. 
 
추가로 알아보면 좋은 게 중학교다 중학교는 더 중요하다 학업성취도 평가 우수한 학교가 아파트 단지 주변에 있으면 좋다는 말이다.  학업성취도 =면학분위기가 좋다는 말과 같다
면학분위기가 좋은 학교가 많을수록 왕따 같은 것도 많이 없어 아기들 키우기에 정말 좋다 
 
 
 

3. 인프라

아이들이 이미 대학 진학을 했거나 출가한 가정이라면 학군보단 거주 만족도가 높은 주거지를 선택한다
공기가 좋은 곳, 산책하기 좋은곳, 매일 등산할 수 있는 곳 등이다. 
 
그리고 백화점, 병원, 카페, 서점, 영화관등 이 인접해 있으면 더 좋다.
여기서 인접해 있다는 뜻은 걸어서 5~10분 걸이이다. 차를 타고 간다면 사실 의미 없다.  요즘 도심은 주차하기 너무 불편하다.
 

 

※ 특히 백화점을 주목하자. 

백화점은 모든 인프라가 집합한 곳이다.  백화점에는 말 그대로 없는 게 없는 곳이다. 
밥 먹고 쇼핑하고 영화 보고, 카페에서 놀다가 서점에서 놀다가 그림전시회도하고 등등 다 있다. 
이런 백화점이 집주면에 있다면 얼마나 좋을까?  그것도 걸어서
남들은 차 타고 가야 하는 곳을 말이다. 
 
추가로 백화점은 고차 상업시설로 우리나라 상권의 흐름을 꿰뚫고 있는 유통 메이저 3사가(현대, 롯데, 신세계) 입점 지역을 고를  때 사람이 몰리는  길목에 백화점을 짓기 때문이다. 
 

4. 고소득 일자리와  접근성

요즘은 워라밸 시대이이다.  집에서 일터까지 가까워야 한다는 거다. 
내가 볼 땐 자차로 30분 이내면 좋코, 최대 50분은 넘지 않는 게 좋다고 본다. 물론 내 생각이다. 
이런 곳을 보통 신혼부부들이 제일 좋아라 하고 수요도 풍부하다.  (24평이 거래가 활발하겠다고 생각이 든다)
 
 
 

5. 브랜드, 신축, 대단지

이젠 부동산도 브랜드 시대에 접어들었다.  뭐 다들 잘 아시는  1군 건설사들이 짓는 아파트가 브랜드 아파트라고 보면 된다.  그리고 선호도가 매우 높다. (즉 매매가 잘된다 는 말과 같다)
 

삼성물산 - 래미안
 gs건설 - 자이
현대건설 - 힐스테잍, 디에이치
대림산업 - 이편한세상, 아크로
대우건설 - 푸르지오
포스코건설 - 더샵
롯데건설 - 캐슬, 르엘
sk건설 - 뷰
현대산업개발 - 아이파크 
한화건설 - 꿈에 그린, 포레나
두산건설 - 위브 

 
대단지는 통상 1000세대 이상을 말하는데 800세대 이상이고 아파트 밀집 지역이면 나쁘지 않다고 봐도 된다. 
그리고 많이들 궁금해하는 신축이라는 기준을 많이들 물어보는데 이건 사람마다 생각하는 차이가 있기에 내 생각을 말하자면  준공한 지 8년 이내라고  생각한다. 항상 신축은 부족하고 신축은 거진 불패라고 봐도 된다. 
최근 서울은 아파트 공급 부족으로 입지를 불문하고 신축 자체로 입지의 한계를 극복하는 현상이 발생하기도 한다. 
 

위에서 말한 모든 걸 만족하는 아파트는 비싸다. 

위에서 말한 6가지 요소를 앞글자만 따서 '부역대신평초'라고 말하고 싶다. 이 모든 게 만족하면 무조건 비싸다.  즉 그 지역 대장아파트라는 거다. 
 
물론 자금이 여유롭다면 좋겠지만 대부분은 그렇지 않다.  이런 대장아파트를 살 수 없는 사람이라면 어떻게 해야 할까?
 
위에서 말한 요소 중에 1~2개 정도 부족한 걸 고르면 된다. 
즉 나에게 당장 필요없는 요소들 말이다.  학군 이라던지, 지하철이라던지 그런거 말이다. 
 
1~2개 정도 빠진다고 나쁘진 않다 물론 대장보다야 좋다고 할순 없지만
어쩌겠는가 우린 자금이 부족한데... 
그리고 이런 아파트들이 상승장에도 대장을 견인하면서 빠르게 올라간다. 
이러걸 미리미리 알아보고 공부해서 나중에 사야지, 투자해야지 하는곳을 콕찝어 두라는 거다. 
 
 
다음편은 청약 관련 내용을 다루도록 하겠다.